Le valutazioni immobiliari online, automatiche si basano essenzialmente sui valori medi al mq della zona. Che essendo medi appunto non permettono di valutare tutto ciò che si discosta dalla media, sia in positivo che in negativo.
E purtroppo questo è il metodo che adottano la maggior parte degli agenti immobiliari e addirittura molti periti, oltre che i proprietari di casa curiosi di sapere quanto vale la loro proprietà. Nel mio lavoro ho dovuto analizzare molte perizie delle banche e credetemi, ho visto immobli valutati 400.000€ che in realtà per diversi motivi non avevano mercato, invendibili…quindi valore zero! E viceversa ho visto valutare immobili ricercatissimi alla metà del loro valore di mercato!
Per farvi un esempio di come invece un valutatore esperto di mercato dovrebbe invece ragionare, vi racconto un caso reale che ho gestito in prima persona.
Parliamo di un appartamento in San Salvario a Torino, nella parte residenziale “bella”, attico bilocale di 60mq, terrazzo di 40mq, ascensore privato, cantina.
Il calcolo dei mq commerciali porta ad una metratura vendibile totale pari a 75,8mq.
Il valore medio al mq della zona, per appartamenti in buone condizioni, dai dati OMI e Borsino Immobiliare, è 2400€/mq.
Pertanto la valutazione dell’appartamento sarebbe pari ad euro 181.920
Il mio intervento è stato:
- profilare il potenziale cliente acquitente
- comprendere il valore che darebbe alle caratteristiche uniche dell’appartamento (accesso privato e riservato, facilità di gestione, grande terrazzo vista collina ma con molta privacy), facendo ricerche sul venduto simile anche in zone diverse.
- pubblicizzare l’immobile enfatizzando queste caratteristiche
- organizzare una open house
Il risultato è stato: 3 offerte di acquisto ricevute durante l’open house, una delle quali a prezzo pieno pari ed euro 235.000
Una bella differenza, non vi pare?